我的1999东人
第1383章 西班牙大厦
“首先我们要明确一点，华夏的房地产市场不可能永远涨下去。
所以，为了应对未来的房地产低潮。
在商业地产的开发上，我们要抓大放小。
首先，泰华商业地产主要以一二线城市和部分强三线城市为主。
强三线城市的标准是城市人口超过百万。”
他一开始想过以gdp为主。
但gdp在不断发展，它是一个变量。
而且变化很大。
相比之下，城市人口虽然也是一个变量。
但变化不像gdp那么大。
“弱三线和四线城市，主打‘泰华广场’品牌。
项目开发方面，联合当地政府，本地资本，以合作为主。
我们输出‘泰华广场’品牌并负责管理，主打轻资产模式。”
弱三线、四线，甚至是五线城市，房地产涨幅有限。
没必要把宝贵的资金放到这里。
“徐总，我们一点股权都不占吗？这样是不是太吃亏了？”
徐良摆了摆手。
“没必要为了一点蝇头小利，浪费我们宝贵的资金。
而且，现在看着是赚钱的项目，将来未必不会成为我们失血的创口。
华夏房地产市场已经发展十年了，虽然还有上涨的空间，但弱三线和四线城市地产增值幅度不会太高，没必要纠结。
好好打磨泰华商业的运营模式，吸引更多加盟商，提升自身的运营水平才是正道。”
看大老板决心已下，沙正刚也没再多说。
“至于房地产，你随便拿地，没有限制。”
房地产还有十年黄金期，现在正是大力发展的时候。
沙志刚松了口气。
泰华集团两年来没怎么拿地，就是为了现在。
如果房地产再被限制，那可就太让人失望了。
“泰华文化就不讲了，按照你们既定的策略发展就好。”
“泰华零售放弃以往通过大规模并购为主的扩张方式，以自建为主。
加强对旗下所有业态的整合和优化，尤其是采购渠道的优化，提升营运水平和利润率。”
华夏的零售行业，尤其是超市零售，再有个三四年就到顶了。
通过多年来不断并购。
泰华零售旗下，不计算便利店，各种大小店面数量加起来接近3000家。
当然这三千家，大部分都在华夏，不到20%在东南亚和日韩。
这样的数目，基本能覆盖国内所有大小城市。
所以数量再多，意义不大了。
最关键的是接下来的转型。
‘胖东来’那种模式，不适合庞大的泰华零售。
勉强去学，最后也不过是永辉那样子，变成四不像。
徐良能想到的就是不断提升物流供应链和超市的服务水平，以及最主要的用互联网来对冲互联网造成的损失。
“‘客隆到家’现在有多少客户了？”
“519万，月营收突破3.9亿华夏币，同比每月浮涨21.9%，发展前景很明朗。”
徐良颔首后，“互联网对零售行业的冲击只会越来越强，泰华零售如果不想拱手让出零售状元的宝座。
‘客隆到家’是唯一的机会。”
看他说的郑重，联想华夏这几年电子商务跨越式发展的现状，沙正刚郑重道。
“您放心，我们一直在扩大‘客隆到家’的配送队伍和服务体系，绝不敢有丝毫懈怠。”
徐良点了点头。
后面富华公寓、链家地产、工业地产、物业管理等业务，徐良简单的交代了两句。
这些按部就班的发展就好，不用做什么大的调整。
不过这次沙志刚来伦敦，除了向他请教泰华集团下一步发展战略外，最主要的就是泰华准备多年的伦敦‘巴特西电站改造项目’。
早在05年的时候，沙志刚便看中了它。
位于伦敦市中心繁华地段，濒临泰晤士河，超过42英亩，17万平米的超大面积，堪称伦敦绝版钻石项目。
想要开发出来，至少需要40~50亿英镑的巨额资金。
当时正是华夏地产业发展的黄金期，徐良显然不打算拿出这么多钱追逐巴特西电站改造项目。
从投入和产出计算，后者的回报远不如华夏。
但现在不一样了。
经过近六年的大规模拿地，华夏一二线城市核心商业地段基本都有了泰华的商业项目，三四线城市投资回报并不高。
收购了新加坡星狮集团后，集团在东南亚的商业项目达到了14个。
基本覆盖了东南亚所有的顶尖大城市。
已经打下了比较完整的根基。
这时候，泰华商业的目光不可避免的更多投向全球，尤其是欧美。
巴特西电站改造项目也提上了日程。
关键是，这时候拿巴特西项目，可谓天时地利人和。
首先资金上，在徐良的操控下，泰华集团通过逢高出售富华地产、客隆超市的股权，赚了一大笔钱。
再加上资本市场的回报。
即便重新增持了富华地产和客隆超市的股权，并偿还了一部分外债的情况下。
泰华集团手里仍然持有近两百亿美元的流动资金。
其次，次债危机带来的全球地产价格大跌。
巴特西改造项目的地价比危机之前跌了近四成。
现在拿地改建，项目成本起码能削减20%。
经济危机，不止是地价跌了，材料价格，甚至是人工费都跌了。
不过因为工期时间太长，这方面带来的好处，远不如地价折让。
最后，英国，尤其是伦敦，现在继续外资投入，改善糟糕的经济，尽快走出危机。
所以在项目审核会提供一定的便利，贷款利息也会更低。
最最重要的是现在欧洲的环保还不像十年后那么走火入魔。
综合起来，现在正是最适合投资的时候。
“后天我去拜会首相，到时候你跟我一起。”
“好。”
“记得拿好我们准备的‘巴特西电站改造项目’资料。”
“好的。……对了，徐总。最近我们又找到了一个好项目。”
“欧洲的？”
沙正刚点了点头，连忙把准备好的资料递了过去。
徐良翻资料的同时，沙正刚也做了简单介绍。
“我们发现的这个项目叫做‘西班牙大厦’。
是一座位于西班牙马德里市中心的25层摩天大楼。
高117米，总占地面积4655平方米。
位于西班牙首都马德里市中心的西班牙广场。
格兰维亚大道与公主街的交接处。
地段相当于京城的人民大会堂，价值极高。
其1953年建成后，至1957年被马德里塔超过之前一直是西班牙最高建筑。
原先大厦中还有一个皇冠假日酒店、一个购物中心、办公处及楼顶的游泳池。”
“梅特罗瓦塞萨公司，从‘西班牙大厦’建成一直拥有其所有权。
2005年4月为了收购法国公司gecina，将该建筑和附近的马德里塔及其它建筑一起抛售……”
徐良越听越觉得熟悉，总有一种似曾相识的感觉。
“2005年6月，西班牙国际银行从梅特罗瓦塞萨房地产公司手中，以3.89亿欧元的价格购得西班牙大厦。
并委托诺曼·福斯特和卡洛斯·拉梅拉建筑研究机构，负责建筑物改造。
西班牙国际银行在购得西班牙大厦后，要求当时由人民党领导的马德里市政府，允许其扩充大厦内的商业占地面积。
酒店占2.2万平方米，3.04万平方米用于300栋豪华公寓。
计划2007年开始改造，2010年建成酒店和豪华公寓。
然而，因为经济危机的关系，西班牙房地产市场崩溃。
西班牙大厦的施工就此搁置。
最近西班牙国际银行联系了我们，公司的团队考察整个项目后，发现它确实具备极高的改建价值。”
听到这里，徐良终于想起这个‘西班牙大厦’为什么这么熟悉了。
这不就是让万达老王赔惨了那个西班牙大厦吗？！
作为海外扩张失败的典型，上辈子他参加长江商学院培训的时候，还专门听老师讲过。
2014年6月，野心勃勃的万达集团以2.65亿欧元的价格将西班牙大厦收入囊中。
但他们没想到的是：原来西欧国家（英国除外）都不是政府说了算。
当年，万达集团收购西班牙大厦，并准备将其改造为集酒店、商业中心和豪华公寓为一体的建筑。
当时，由于万达承诺重建将重振这个地区并产生300~400个工作岗位。
执政的人民党马德里政府，为促成项目而让地方历史遗产委员。
将西班牙大厦的历史保护级别从二级下调至三级。
改建工程只要维持建筑主立面和侧立面原始风貌即可正常实施。
然而出于安全的考虑，万达提出了完全拆毁大厦，一砖一瓦重建的要求。
此举使情况出现了180度的转弯。
有西班牙建筑师提出，对于这样一个复杂的项目。
需要做一个非常细致的结构计算才能得出结论，但他个人认为，完全拆毁大厦是没有必要的。
更糟的还在后头。
西班牙刚经历了政府换届选举。
马德里原来的执政党下台，左翼政党的新市长，要求对上一任政府批准的建筑项目进行重新监管。
政府换届以及西班牙民粹思潮的抬头。
导致西班牙各界，对‘西班牙大厦’项目的质疑声不断升高。
一位名叫何塞·比拉罗波思的马德里市民，联合了近7万名马德里当地群众，一起向政府联名抵制万达集团对西班牙大厦的拆除重建计划。
何塞·比拉罗波思宣称，西班牙大厦承载了当地民众以及整个西班牙的共同记忆，即使万达集团打算将大楼拆除后依原型重建，这栋建筑也会因此失去历史价值。
选举制的政府，当然不可能得罪选民。
然后整个项目就进行不下去了。
老王也算果断。
眼看协商不成，直接跳车。
虽然亏了点钱，但总算没遭受太大损失。
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所以，为了应对未来的房地产低潮。
在商业地产的开发上，我们要抓大放小。
首先，泰华商业地产主要以一二线城市和部分强三线城市为主。
强三线城市的标准是城市人口超过百万。”
他一开始想过以gdp为主。
但gdp在不断发展，它是一个变量。
而且变化很大。
相比之下，城市人口虽然也是一个变量。
但变化不像gdp那么大。
“弱三线和四线城市，主打‘泰华广场’品牌。
项目开发方面，联合当地政府，本地资本，以合作为主。
我们输出‘泰华广场’品牌并负责管理，主打轻资产模式。”
弱三线、四线，甚至是五线城市，房地产涨幅有限。
没必要把宝贵的资金放到这里。
“徐总，我们一点股权都不占吗？这样是不是太吃亏了？”
徐良摆了摆手。
“没必要为了一点蝇头小利，浪费我们宝贵的资金。
而且，现在看着是赚钱的项目，将来未必不会成为我们失血的创口。
华夏房地产市场已经发展十年了，虽然还有上涨的空间，但弱三线和四线城市地产增值幅度不会太高，没必要纠结。
好好打磨泰华商业的运营模式，吸引更多加盟商，提升自身的运营水平才是正道。”
看大老板决心已下，沙正刚也没再多说。
“至于房地产，你随便拿地，没有限制。”
房地产还有十年黄金期，现在正是大力发展的时候。
沙志刚松了口气。
泰华集团两年来没怎么拿地，就是为了现在。
如果房地产再被限制，那可就太让人失望了。
“泰华文化就不讲了，按照你们既定的策略发展就好。”
“泰华零售放弃以往通过大规模并购为主的扩张方式，以自建为主。
加强对旗下所有业态的整合和优化，尤其是采购渠道的优化，提升营运水平和利润率。”
华夏的零售行业，尤其是超市零售，再有个三四年就到顶了。
通过多年来不断并购。
泰华零售旗下，不计算便利店，各种大小店面数量加起来接近3000家。
当然这三千家，大部分都在华夏，不到20%在东南亚和日韩。
这样的数目，基本能覆盖国内所有大小城市。
所以数量再多，意义不大了。
最关键的是接下来的转型。
‘胖东来’那种模式，不适合庞大的泰华零售。
勉强去学，最后也不过是永辉那样子，变成四不像。
徐良能想到的就是不断提升物流供应链和超市的服务水平，以及最主要的用互联网来对冲互联网造成的损失。
“‘客隆到家’现在有多少客户了？”
“519万，月营收突破3.9亿华夏币，同比每月浮涨21.9%，发展前景很明朗。”
徐良颔首后，“互联网对零售行业的冲击只会越来越强，泰华零售如果不想拱手让出零售状元的宝座。
‘客隆到家’是唯一的机会。”
看他说的郑重，联想华夏这几年电子商务跨越式发展的现状，沙正刚郑重道。
“您放心，我们一直在扩大‘客隆到家’的配送队伍和服务体系，绝不敢有丝毫懈怠。”
徐良点了点头。
后面富华公寓、链家地产、工业地产、物业管理等业务，徐良简单的交代了两句。
这些按部就班的发展就好，不用做什么大的调整。
不过这次沙志刚来伦敦，除了向他请教泰华集团下一步发展战略外，最主要的就是泰华准备多年的伦敦‘巴特西电站改造项目’。
早在05年的时候，沙志刚便看中了它。
位于伦敦市中心繁华地段，濒临泰晤士河，超过42英亩，17万平米的超大面积，堪称伦敦绝版钻石项目。
想要开发出来，至少需要40~50亿英镑的巨额资金。
当时正是华夏地产业发展的黄金期，徐良显然不打算拿出这么多钱追逐巴特西电站改造项目。
从投入和产出计算，后者的回报远不如华夏。
但现在不一样了。
经过近六年的大规模拿地，华夏一二线城市核心商业地段基本都有了泰华的商业项目，三四线城市投资回报并不高。
收购了新加坡星狮集团后，集团在东南亚的商业项目达到了14个。
基本覆盖了东南亚所有的顶尖大城市。
已经打下了比较完整的根基。
这时候，泰华商业的目光不可避免的更多投向全球，尤其是欧美。
巴特西电站改造项目也提上了日程。
关键是，这时候拿巴特西项目，可谓天时地利人和。
首先资金上，在徐良的操控下，泰华集团通过逢高出售富华地产、客隆超市的股权，赚了一大笔钱。
再加上资本市场的回报。
即便重新增持了富华地产和客隆超市的股权，并偿还了一部分外债的情况下。
泰华集团手里仍然持有近两百亿美元的流动资金。
其次，次债危机带来的全球地产价格大跌。
巴特西改造项目的地价比危机之前跌了近四成。
现在拿地改建，项目成本起码能削减20%。
经济危机，不止是地价跌了，材料价格，甚至是人工费都跌了。
不过因为工期时间太长，这方面带来的好处，远不如地价折让。
最后，英国，尤其是伦敦，现在继续外资投入，改善糟糕的经济，尽快走出危机。
所以在项目审核会提供一定的便利，贷款利息也会更低。
最最重要的是现在欧洲的环保还不像十年后那么走火入魔。
综合起来，现在正是最适合投资的时候。
“后天我去拜会首相，到时候你跟我一起。”
“好。”
“记得拿好我们准备的‘巴特西电站改造项目’资料。”
“好的。……对了，徐总。最近我们又找到了一个好项目。”
“欧洲的？”
沙正刚点了点头，连忙把准备好的资料递了过去。
徐良翻资料的同时，沙正刚也做了简单介绍。
“我们发现的这个项目叫做‘西班牙大厦’。
是一座位于西班牙马德里市中心的25层摩天大楼。
高117米，总占地面积4655平方米。
位于西班牙首都马德里市中心的西班牙广场。
格兰维亚大道与公主街的交接处。
地段相当于京城的人民大会堂，价值极高。
其1953年建成后，至1957年被马德里塔超过之前一直是西班牙最高建筑。
原先大厦中还有一个皇冠假日酒店、一个购物中心、办公处及楼顶的游泳池。”
“梅特罗瓦塞萨公司，从‘西班牙大厦’建成一直拥有其所有权。
2005年4月为了收购法国公司gecina，将该建筑和附近的马德里塔及其它建筑一起抛售……”
徐良越听越觉得熟悉，总有一种似曾相识的感觉。
“2005年6月，西班牙国际银行从梅特罗瓦塞萨房地产公司手中，以3.89亿欧元的价格购得西班牙大厦。
并委托诺曼·福斯特和卡洛斯·拉梅拉建筑研究机构，负责建筑物改造。
西班牙国际银行在购得西班牙大厦后，要求当时由人民党领导的马德里市政府，允许其扩充大厦内的商业占地面积。
酒店占2.2万平方米，3.04万平方米用于300栋豪华公寓。
计划2007年开始改造，2010年建成酒店和豪华公寓。
然而，因为经济危机的关系，西班牙房地产市场崩溃。
西班牙大厦的施工就此搁置。
最近西班牙国际银行联系了我们，公司的团队考察整个项目后，发现它确实具备极高的改建价值。”
听到这里，徐良终于想起这个‘西班牙大厦’为什么这么熟悉了。
这不就是让万达老王赔惨了那个西班牙大厦吗？！
作为海外扩张失败的典型，上辈子他参加长江商学院培训的时候，还专门听老师讲过。
2014年6月，野心勃勃的万达集团以2.65亿欧元的价格将西班牙大厦收入囊中。
但他们没想到的是：原来西欧国家（英国除外）都不是政府说了算。
当年，万达集团收购西班牙大厦，并准备将其改造为集酒店、商业中心和豪华公寓为一体的建筑。
当时，由于万达承诺重建将重振这个地区并产生300~400个工作岗位。
执政的人民党马德里政府，为促成项目而让地方历史遗产委员。
将西班牙大厦的历史保护级别从二级下调至三级。
改建工程只要维持建筑主立面和侧立面原始风貌即可正常实施。
然而出于安全的考虑，万达提出了完全拆毁大厦，一砖一瓦重建的要求。
此举使情况出现了180度的转弯。
有西班牙建筑师提出，对于这样一个复杂的项目。
需要做一个非常细致的结构计算才能得出结论，但他个人认为，完全拆毁大厦是没有必要的。
更糟的还在后头。
西班牙刚经历了政府换届选举。
马德里原来的执政党下台，左翼政党的新市长，要求对上一任政府批准的建筑项目进行重新监管。
政府换届以及西班牙民粹思潮的抬头。
导致西班牙各界，对‘西班牙大厦’项目的质疑声不断升高。
一位名叫何塞·比拉罗波思的马德里市民，联合了近7万名马德里当地群众，一起向政府联名抵制万达集团对西班牙大厦的拆除重建计划。
何塞·比拉罗波思宣称，西班牙大厦承载了当地民众以及整个西班牙的共同记忆，即使万达集团打算将大楼拆除后依原型重建，这栋建筑也会因此失去历史价值。
选举制的政府，当然不可能得罪选民。
然后整个项目就进行不下去了。
老王也算果断。
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